¿Las elecciones realmente frenan el mercado inmobiliario peruano? Un análisis basado en datos

La percepción: "Es mejor esperar"

Cada cinco años, muchos compradores e inversionistas postergan sus decisiones hasta conocer el resultado electoral. El temor a cambios económicos, tributarios o regulatorios genera una pausa natural en el mercado. Sin embargo, esa pausa no necesariamente significa una caída estructural del sector. La historia reciente del Perú lo demuestra con claridad.

Lo que ocurrió en 2021: la elección más polarizada en décadas

Las elecciones presidenciales de 2021 fueron quizás las más tensas de los últimos treinta años. La segunda vuelta entre Pedro Castillo y Keiko Fujimori generó volatilidad cambiaria, incertidumbre empresarial y expectativas negativas en varios sectores.

¿Y el mercado inmobiliario? Según el presidente del comité de análisis de mercado de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), Ricardo Arbulú, la decisión de compra no se vio afectada en las semanas electorales, señalando que incluso el domingo 11 de abril —día de las Elecciones Generales— se concretaron ventas de departamentos.

Al cierre del año, los números fueron contundentes: el mercado terminó siendo uno de los mejores años para la venta de viviendas en Lima.

↘ Fuente: Tinsa Perú – Informe de Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN) 2021 / ASEI

2024–2025: el sector rompe todos los récords

Lejos de estancarse, el mercado inmobiliario aceleró con fuerza en los años siguientes.

Las ventas de viviendas crecieron 23,3% en 2024, el mejor desempeño registrado hasta ese momento. Capeco

Y 2025 superó incluso esa marca: según CAPECO, se estima que la venta de viviendas nuevas superó las 26,000 unidades en 2025, la cifra más alta registrada desde 1996, superando incluso el llamado boom inmobiliario del 2013. RPP Noticias

Al cierre de 2025, el mercado inmobiliario de Lima Metropolitana registró 24,713 viviendas comercializadas, alcanzando una facturación superior a los S/ 11,000 millones, el nivel más alto hasta entonces, según datos de CODIP. ASPAI

↘ Fuentes: CAPECO – Informe Económico de la Construcción IEC N°80 / CODIP – Real Estate Data Analytics

2026: arranca en máximos, pero la segunda vuelta genera pausa

El año electoral comenzó en terreno positivo. Entre enero y marzo de 2026 se vendieron 7,943 unidades en Lima Metropolitana y Callao, frente a las 6,355 del mismo período del año anterior, lo que representa un crecimiento del 25% según CODIP. Gestión

Sin embargo, el proceso electoral empezó a sentirse rápidamente. Desde la segunda quincena de abril, tras los primeros resultados de los comicios del 12 de abril, se registró una disminución en la colocación de unidades. "El cliente quiere esperar hasta después de las elecciones para poder tomar un crédito", señaló Humberto Marín, director comercial del grupo inmobiliario Conforta. Gestión

El precio promedio del m² en Lima llegó a S/ 6,886 en abril de 2026, con un alza acumulada de 1% en lo que va del año, según el Índice de Venta & Alquiler de Urbania. Gestión

Analistas del sector anticipaban que Lima Moderna sería la zona más cautelosa durante el proceso electoral, dado que concentra casi la mitad de las ventas del mercado y reúne a un comprador más sensible a la estabilidad económica y política. ASPAI

Por otro lado, una alerta estructural importante: el lanzamiento de nuevos proyectos de vivienda cayó 16,5% en el primer trimestre de 2026 respecto al mismo período del año anterior, según CAPECO. El Comercio

↘ Fuentes: CODIP / Urbania – Índice del Mercado Inmobiliario Abril 2026 / CAPECO IEC N°101 / Gestión, abril 2026

¿Por qué el mercado resiste los ciclos políticos?

La respuesta está en que la compra de vivienda depende de factores que van más allá de la política: necesidad real de vivienda, acceso al crédito hipotecario, oferta disponible, evolución de precios, confianza del consumidor y crecimiento demográfico. Las elecciones pueden retrasar decisiones durante algunos meses, pero rara vez eliminan la demanda estructural.

El efecto más visible: una pausa psicológica temporal

Lo que suele ocurrir es un fenómeno conductual más que económico. Antes de las elecciones, algunos compradores esperan, algunos inversionistas aplazan, y algunos desarrolladores retrasan lanzamientos. Pero una vez despejada la incertidumbre, gran parte de esa demanda vuelve al mercado, a menudo con mayor intensidad.

El verdadero riesgo: el financiamiento y la oferta

Donde sí pueden sentirse efectos más duraderos es en las tasas de interés, la disponibilidad de crédito y la percepción de riesgo de los inversionistas. Y en 2026 se suma un riesgo adicional: de mantenerse la reducción en el lanzamiento de nuevos proyectos, el mercado podría enfrentar una caída de ventas no por falta de interés de los compradores, sino por insuficiente disponibilidad de viviendas nuevas, con posible presión al alza en los precios. El Comercio

Una oportunidad para quienes piensan a largo plazo

Paradójicamente, los períodos electorales pueden generar oportunidades: propietarios más dispuestos a negociar, menor competencia entre compradores y posibilidad de cerrar adquisiciones antes de una recuperación del mercado. Los inversionistas institucionales suelen analizar precisamente estos momentos para tomar posiciones.

Una reflexión para cerrar

Quizás la pregunta correcta no sea: "¿Qué candidato ganará?" Sino: "¿Mi proyecto sigue siendo rentable incluso en un escenario de incertidumbre?"

Porque los datos lo confirman: 2021 fue el año de la elección más tensa en décadas y terminó siendo uno de los mejores para las ventas. 2025 batió todos los récords históricos. Y 2026 arrancó con un 25% de crecimiento antes de que la incertidumbre electoral frenara el ritmo.

Los ciclos políticos pasan. Un buen proyecto inmobiliario genera valor durante décadas.